Pasar perumahan Las Vegas berakhir tahun ini basah kuyup, setelah panas membara tahun 2021.
Lonjakan tajam dalam tingkat hipotek menyebabkan penurunan besar dalam penjualan rumah, pemotongan harga yang meluas, peningkatan besar dalam inventaris yang tersedia, dan lebih banyak insentif dari pembangun. Pasar perumahan di seluruh Amerika Serikat juga melambat, tetapi Las Vegas mundur lebih cepat daripada negara secara keseluruhan dalam hal-hal penting.
Dengan 2023 di tikungan, pasar Southern Nevada tetap dalam sedikit masalah, dan pakar industri memperkirakan tahun depan yang tenang untuk perumahan di seluruh negara bagian.
Calon pembeli telah dikesampingkan di tengah lonjakan besar dalam pembayaran bulanan, dan calon penjual memiliki insentif untuk tetap bertahan karena kemungkinan besar mereka memiliki tingkat hipotek yang lebih rendah di rumah mereka saat ini daripada pembelian baru.
Nicole Bachaud, ekonom senior untuk situs daftar Zillow, mengatakan kepada Review-Journal bahwa tingkat hipotek cenderung stabil tahun depan.
Tapi dia memperkirakan penjualan rumah secara nasional tetap “jauh lebih rendah” dibandingkan tahun 2021 dan 2020, ketika pasar di seluruh AS, termasuk di Las Vegas, memanas.
“Kami tentu berharap hal-hal menjadi dingin dan lambat dibandingkan dengan apa yang telah kami lihat dalam beberapa tahun terakhir,” katanya.
Taylor Marr, wakil kepala ekonom di broker Redfin, baru-baru ini memperkirakan penjualan kembali AS akan turun sekitar 16 persen tahun depan, dan harga penjualan rata-rata untuk rumah akan turun sekitar 4 persen.
Dia mengatakan kepada Review-Journal bahwa tahun 2022 menandai salah satu “putaran balik” terbesar untuk pasar perumahan, mencatat bahwa tingkat hipotek naik dengan laju tercepat yang pernah ada.
“Itu menyebabkan pesta berakhir,” katanya.
Penarikan ‘tajam’
Pasar perumahan Las Vegas masih panas pada awal tahun 2022. Penjual terlibat dalam “kegilaan” penawaran, dan pembeli menawar harga yang diminta dan mengesampingkan kemungkinan, kata Brandon Roberts, presiden asosiasi perdagangan Las Vegas Realtors. , dikatakan.
Tetapi dengan orang Amerika membayar lebih tinggi untuk bensin, bahan makanan, dan barang lainnya, Federal Reserve mulai menaikkan suku bunga dalam upaya untuk melawan inflasi. Hal ini menyebabkan biaya pinjaman hipotek meningkat tajam.
Pada akhir Oktober, tingkat rata-rata pinjaman rumah 30 tahun adalah 7,08 persen, lebih dari dua kali lipat dari tahun sebelumnya ke tingkat tertinggi dalam dua dekade.
Roberts, broker dari Signature Real Estate Group, memperkirakan pasar Las Vegas akan melambat. Tapi dia tidak mengira penarikan itu akan “secepat” dan “tajam” seperti yang terjadi.
Di sisi penjualan kembali, 1.521 rumah diperdagangkan pada bulan November, turun 53,5 persen dari bulan yang sama tahun lalu, sementara 7.342 rumah berada di pasar tanpa penawaran pada akhir November, naik 161,7 persen dari tahun sebelumnya.Laporan Las Vegas Realtors.
Rumah keluarga tunggal dijual dengan harga rata-rata $430.990 pada bulan November, level terendah tahun ini, dan turun dari rekor tertinggi $482.000 pada bulan Mei, menurut data asosiasi.
‘Pergeseran Pola Pikir’
Pembangun rumah di Nevada Selatan juga mengalami penurunan penjualan yang tajam tahun ini. Di tengah perlambatan pasar, mereka telah menawarkan lebih banyak insentif kepada pembeli dan komisi yang lebih tinggi kepada agen yang membawa mereka, kata sumber real estat.
Pembangun mencatat 350 penjualan rumah bersih — kontrak pembelian yang baru ditandatangani dikurangi pembatalan — di Southern Nevada pada Oktober, turun 59 persen dari bulan yang sama tahun lalu, menurut Home Builders Research yang berbasis di Las Vegas.
Pembangun juga menarik 545 izin rumah baru pada bulan Oktober, naik 55 persen dari tahun ke tahun, menandai penurunan tajam dalam rencana konstruksi, dan pembelian tanah mereka “pada dasarnya tidak ada,” tulis Andrew Smith, presiden perusahaan riset tersebut.
Smith mengatakan dalam sebuah wawancara bahwa pasar perumahan Las Vegas mengambil “belokan cepat ke arah lain” setelah tingkat hipotek naik.
Dia mengatakan tarif diperkirakan akan naik, tetapi pada akhirnya laju kenaikan “memukul orang cukup keras.”
Tingkat hipotek telah berdetak lebih rendah dalam beberapa minggu terakhir, tetapi masih lebih dari dua kali lipat dari akhir tahun lalu. Pada minggu lalu, tingkat rata-rata pinjaman rumah 30 tahun adalah 6,27 persen, naik dari 3,05 persen tahun sebelumnya, pembeli hipotek Freddie Mac melaporkan.
Smith tidak mengharapkan banyak subdivisi baru untuk dibuka di Southern Nevada tahun depan, dan dia tidak berpikir harga rumah akan “jatuh dari tebing dengan cara apa pun”, dan berpikir mereka dapat mencentang lebih tinggi lagi.
Namun, dia mengharapkan untuk melihat “pergeseran pola pikir” karena orang harus “menerima” bahwa tingkat hipotek tidak akan turun kembali menjadi 3 persen dalam waktu dekat, katanya.
Transisi yang ‘menyedihkan’
Dipicu oleh tingkat hipotek rekor rendah yang meregangkan anggaran pembeli, dan lebih banyak pembeli di luar negara bagian daripada biasanya, pasar perumahan Las Vegas melaju dengan kecepatan paling tinggi dalam beberapa tahun pada tahun 2021.
Rumah terjual dengan cepat, harga mencapai rekor tertinggi hampir setiap bulan, pembeli membanjiri properti dengan penawaran dan pembangun secara teratur menaikkan harga dan menempatkan pemburu rumah dalam daftar tunggu.
Pasar perumahan Las Vegas memiliki rekam jejak akselerasi dan kemudian menginjak rem. Dan akhir-akhir ini, “mendingin jauh lebih cepat daripada daerah lain di negara ini,” kata Marr dari Redfin.
Harga rumah di Southern Nevada turun 2,4 persen dari Agustus hingga September, dibandingkan dengan penurunan 1 persen di seluruh negara bagian selama waktu itu, menurut S&P CoreLogic Case-Shiller Index.
Bagian penjual yang lebih tinggi menurunkan harga mereka, karena 42 persen listing rumah di wilayah Las Vegas mengalami penurunan harga pada bulan September, dibandingkan dengan 27,5 persen secara nasional untuk periode yang sama, Zillow melaporkan. Kedua angka tersebut naik dari kisaran 9 persen di bulan Februari.
Volume penjualan juga menyusut lebih cepat di sini. Di antara 50 wilayah metro terpadat di negara itu, penjualan yang tertunda turun paling banyak di Las Vegas, turun 65 persen dari tahun ke tahun dalam empat minggu yang berakhir pada 27 November, Redfin melaporkan.
Bachaud, dari Zillow, mengatakan dia tidak terkejut perumahan mengerem secara nasional karena bergerak menuju “pasar yang lebih normal, sehat, dan seimbang.”
Tapi, katanya, itu masih “jauh” – dan transisi untuk sampai ke sana “akan terasa sangat, sangat menggelegar.”
Hubungi Eli Segall di esegall@reviewjournal.com atau 702-383-0342. Mengikuti @eli_segall di Twitter.